Eine Immobilie kaufen, ohne Eigenkapital zu haben – klingt das utopisch? Nicht unbedingt. In bestimmten Situationen ist eine sogenannte Vollfinanzierung möglich. Doch sie birgt Risiken, die Käufer kennen sollten.
1. Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung
Banken gewähren eine 100%-Finanzierung nur unter strengen Voraussetzungen. Entscheidend sind ein stabiles, überdurchschnittliches Einkommen, eine einwandfreie SCHUFA-Auskunft sowie eine erstklassige Immobilienlage. Der Beleihungswert der Immobilie spielt dabei eine zentrale Rolle.
Bonität und Einkommensnachweis
Ihre Kreditwürdigkeit muss makellos sein. Banken erwarten in der Regel ein Nettoeinkommen, das deutlich über den monatlichen Kreditraten liegt – üblicherweise mindestens das Dreifache der Rate. Selbstständige haben es hier schwerer als Angestellte mit unbefristetem Vertrag.
Immobilienauswahl
Nicht jede Immobilie eignet sich für eine Vollfinanzierung. Banken bevorzugen Objekte in gefragten Lagen mit stabilen oder steigenden Preisen – Berliner Bezirke wie Prenzlauer Berg, Mitte oder Charlottenburg erfüllen diese Anforderung in der Regel.
2. Risiken und Kosten
Eine Vollfinanzierung ist teurer als eine klassische Finanzierung mit Eigenkapital. Höhere Zinssätze, längere Laufzeiten und eine größere Zinsbelastung über die gesamte Kreditlaufzeit sind typische Konsequenzen. Zudem bleiben die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) oft unberücksichtigt.
- Grunderwerbsteuer Berlin: 6 %
- Notarkosten: ca. 1,5 %
- Grundbucheintrag: ca. 0,5 %
- Maklercourtage (falls anfallend): bis zu 3,57 % inkl. MwSt.
3. Alternative Finanzierungsmodelle
Wer kein klassisches Eigenkapital hat, aber über andere Vermögenswerte verfügt, kann diese als Sicherheit einsetzen. Lebensversicherungen, Wertpapierdepots oder Immobilien im Familienbesitz können als Ersatzsicherheiten dienen. Auch staatliche Förderprogramme wie KfW-Kredite bieten interessante Möglichkeiten.
4. Häufig gestellte Fragen
Ab welchem Einkommen ist eine Vollfinanzierung realistisch?
Ist eine Vollfinanzierung bei jedem Objekt möglich?
Welche Alternativen gibt es?
5. Empfehlung
Auch wenn eine Vollfinanzierung technisch möglich ist, empfehlen wir, mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10–12 % des Kaufpreises) aus eigenen Mitteln zu bestreiten. So reduzieren Sie das Risiko einer Überschuldung erheblich und verbessern Ihre Verhandlungsposition gegenüber der Bank.
- 1 Eigene Finanzsituation realistisch einschätzen
- 2 Bonität und SCHUFA prüfen
- 3 Mehrere Angebote von Banken und Vermittlern einholen
- 4 Kaufnebenkosten einplanen
- 5 Professionelle Beratung in Anspruch nehmen
